2 THỰC TRẠNG QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tìm thấy 10,000 tài liệu liên quan tới từ khóa "2 THỰC TRẠNG QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT":

TỔNG HỢP ÔN TẬP LUẬT ĐẤT ĐAI

TỔNG HỢP ÔN TẬP LUẬT ĐẤT ĐAI

1.Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ không được cao hơn giá đất do Nhà nước quy định.2. Cơ quan có thẩm quyền giao, cho thuê đất là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.3. UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp QSDĐ mà đương sự không có GCNQSDĐ4. Cá nhân trong nước sử dụng đất thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.5. Quyền sử dụng đất hợp pháp đều được coi là hàng hóa.6.Cá nhân đang được sử dụng đất ở mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu như sử dụng đất từ trước ngày 15101993.7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng dự án đầu tư. (đh, k1, đ 99 NĐ181)8. Cơ quan hành chính không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất.9. Mọi trường hợp thừa kế QSDĐ đều làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. 10.TAND chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp QSDĐ khi người sử dụng đất có GCN QSDĐ. 11.Căn cứ xác lập QSDĐ của người sử dụng đất là cơ sở làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai. 12.Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi QSDĐ13. Chỉ có các chủ thể sử dụng đất được nhà nước giao đất thì mới phải nộp thuế đất.14. Tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ thuê không phải nộp thuế từ việc chuyển quyền.15. Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được chuyển quyền sử dụng đất.16. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được chuyển nhường quyền sử dụng đất.17. Cá nhân sử dụng đất ở đều phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. 18. Người sử dụng đất khi có thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp thuế chuyền quyền sử dụng đất.19. Người sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh đều phải thuê đất của nhà nước để sử dụng.20. Mọi hành vi vi phạm pháp luật đất đai của cán bộ, công chức đều bị xử lý kỷ luật.22. Tổ chức cá nhân nước ngoài, Việt Kiều không được nhận tặng cho QSDĐ.23. Người sử dụng đất làm mặt bằng xd cơ sở sxkd đều được lựa chọn hình thức sử dụng đất.24. Mọi hành vi vi phạm PL đất đai đều bị xử phạt vi phạm hành chính theo qui định của PL.25. Thuế chuyển quyền QSDĐ là nghĩa vụ tài chính bắt buộc phải thực hiện đv tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ. 26. Hộ gđ không được sd quá 3ha đất trồng lúa. 27. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ không được ủy quyền.28. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ cũng là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản trên đất. 29. Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được lựa chọn hình thức sử dụng đất.30. Chỉ có NN mới có các quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai.31. Việc nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bị giới hạn bởi mức do pháp luật quy định.32. Mọi giao dịch quyền sử dụng đất đều làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.33. Cá nhân được sử dụng tối đa 9 ha đất nông nghiệp trông cây hàng năm.34. Người sử dụng đất để SX VLXD đều phải thuê đất của NN.35. Hòa giải tranh chấp đất đai chỉ là một hoạt động mang tính khuyến khích.
Xem thêm

20 Đọc thêm

TIỂU LUẬN ĐẤT ĐAI: GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TIỂU LUẬN ĐẤT ĐAI: GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Sở hữu đất đai đã được Hiến pháp 2013 quy định tại điều 53,54, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do NHà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng. Để sử dụng hiệu quả nguồn lực này, bên cạnh việc công nhận quyền sử dụng đất, khẳng định chủ sở hữu là toàn dân, Nhà nước đã có quy định trao cho tổ chức, cá nhân các quyền năng khác nhau về quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế hay thậm chí là quyền góp vốn để khai thác những lợi ích từ đất đai. Trong quá trình khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý khá phức tạp tuy nhiên pháp luật đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này, tuy vậy vẫn không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh trong vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc giải quyết là không hề đơn giản. Bên cạnh đó thì cũng xảy ra những bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết. Sau đây, em xin chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong việc giải quyết tranh chấp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và em xin đề xuất một vài hướng khắc phục cho vấn đề này.
Xem thêm

11 Đọc thêm

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cao lãnh

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cao lãnh

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 5 1.1. Các khai niệm cơ bản 5 1.1.1. Khái nhiệm về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất 5 1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 21 2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng 21 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.2.1. Điều kiện về hình thức 22 2.2.2. Điều kiện về chủ thể 23 2.2.3. Điều kiện về nội dung 26 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên 28 2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 29 2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 30 CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở HUYỆN CAO LÃNH 32 3.1. Sơ lược về huyện Cao Lãnh 32 3.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh 33 3.2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lãnh từ 2013 – 2015 33 3.2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 3.2.3. Sự tác động của dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 3.2.4. Nguyên nhân 36 3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh 39 3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng 39 3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục 39 3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất 40 3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về công chứng và chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 3.3.3. Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về đất đai 41 3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc những quy định của pháp luật 42 3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư 42 3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân 42 3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác công chứng, xét xử 43 KẾT LUẬN 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 LỜI NÓI ĐẦU Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư¬ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư¬, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bư¬ớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngư¬ời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trư¬ờng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn ch¬ưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 26112003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nư¬ớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai, cũng như bộ luật dân sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ngư¬ời khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất cho ng¬ười khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc công chứng chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” ( mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật. Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Cao Lãnh làm bài luận văn cho mình. Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được chia thành 3 chương: Chương 1. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 3. Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh. CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Các khai niệm cơ bản 1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết theo quy định của pháp luật bao gồm xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể,… 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đóng vai trò quan trong mọi mặt của đời sống và sản xuất. Quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ khai thác tính năng sử dụng của đất mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Để có thể tồn tại từ xưa con người đã biết khai thác và sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi. Nhằm thỏa mãn những nhu cầu vật chất và tinh thần, ngày nay con người đã thông qua hành vi sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu, đặc biệt nước ta là nước nông nghiệp nằm trong những nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên thế giới thì vai trò của đất đối với nền kinh tế đất nước là rất quan trọng. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi từ đất đai, tạo ra của cải vật chất thỏa mãn nhu cầu của đời sống. + Trong đời sống đất đai là nơi con người xây dựng nhà ở, nơi diễn ra mọi sinh hoạt của con người như: hoạt động văn hóa, thể thao, lao động… Thông qua hành vi sử dụng đất, đất đai đem đến sự thỏa mãn về tinh thần cho con người. + Về mặt chính trị: Từ xa xưa con người đã đề cao giá trị của đất, biểu hiện của nó là việc các cuộc chiến tranh xâm lược không ngừng diễn ra, các lãnh chúa phong kiến thể hiện quyền lực của mình thông qua việc sở hữu đất đai. Bởi lẽ đất đai là nơi sản sinh ra của cải vật chất, đất đai càng nhiều thì việc khai thác của cải vật chất càng lớn và quyền lực của các lãnh chúa cũng được thể hiện theo đó. Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật nước ta Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính: Điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và cấp GCNQSDĐ, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất như: Được tặng cho, để lại thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và nó gắn liền với chế độ sơ hữu toàn dân, được thể hiện cụ thể ở các văn bản pháp luật: Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu chủ thửa đất nhưng thực tế họ chẳng mất gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ thể nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên lực cản cho sự chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạnchế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở giai đoạn này chỉ là một cải cách trên văn bản pháp quy. Trên thực tế Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của mình đối với đất đai, đất đai vẫn đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai 1993 có bước tiến quan trọng thức đẩy sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chính thức thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản, có giá trị được bằng tiền có thể tham gia các giao dich dân sự. Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân. Mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất bao gồm 9 quyền năng: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không thể đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, giữa chúng có sự khác nhau cả nội dung và hình thức. + Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. + Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; không phải người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền năng của người sử dụng đất. + Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ không hoàn toàn độc lập thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ quyết định được một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất giao. Tóm lại: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. 1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm mua bán đất đai hoặc mua bán, chuyển nhượng đất đai hoặc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. 1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khẳng định đất có thể tham gia giao dịch dân sự. Tạo nguồn thu lớn đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhương quyền sử dụng đất. Nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh tế, xã hội. Tạo điều kiện thực hiện chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu quả kinh tế cao (do cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chuyển từ người không còn nhu cầu sử dụng đất sang người có nhu cầu sử dụng đất), làm hạn chế tình trạng bỏ hoang đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao giá trị của đất. Thể hiện sự quan tâm kịp thời và sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong việc mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung, cũng như việc điều chỉnh mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong xã hội nói riêng. 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác. So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều). So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản: Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác. Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng. 1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên. Thứ hai: Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài. Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. 1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau: Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác); Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác. 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau: Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định 1812004NĐCP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng được tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Chủ thể trong nước Hộ gia đình, cá nhân: Đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp. Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tổ chức kinh tế Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. Đất thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của thành phố thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành phố thị xã được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền đã trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.  Chủ thể có yếu tố nước ngoài Đất do Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian . 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1. Điều kiện về hình thức Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp. Pháp luật đã có những quy định về hình thức của hợp đồng cụ thể như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Những thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Với quy định này nhằm tránh tình trạng, một trong số các thành viên chưa đủ năng lực hành vi tham gia giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho hợp đồng bị vô hiệu, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình có quyền tham gia định đoạt tài sản của mình. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. 2.2.2. Điều kiện về chủ thể Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:  Tổ chức kinh tế: Là các doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo luật Doanh nghiệp năm 2005 (Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh). Hợp tác xã được thành lập theo luật hợp tác xã năm 2012 sửa đổi bổ sung năm 2013, các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đấu thầu năm 2012 hoạt động nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Chủ thể này tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Khi tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa mãn điều kiện có năng lực pháp luật dân sự và nó phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân. Người đại diện sử dụng quyền đại diện của mình theo phạm vi được đại diện nếu vượt thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật.  Cá nhân: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự do đó khi tham gia đòi hỏi chủ thể phải thỏa mãn điều kiện về năng lực hành vi dân sự đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc: Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Xét về bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận về ý chí của các chủ thể, chỉ chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự mới tự mình xác lập hợp đồng; xác định được các quyền, nghĩa vụ cũng như những hậu quả pháp lý phát sinh từ nội dung ghi nhận trong hợp đồng. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được pháp luật quy định như sau: Người chưa đủ sáu tuổi, mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình khi có quyết định của tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự). Giao dịch dân sự của những người này do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có năng lực hành vi chưa đầy đủ, được thực hiện các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt phù hợp với tuổi, các giao dịch dân sự khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo đó khi xác lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Người từ đủ mười tám tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Từ đó cho thấy người có đủ năng lực hành vi dân sự, mới được tự mình xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Hộ gia đình: Mặc dù pháp luật ghi nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải hộ gia đình nào cũng được tham gia giao dịch này theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này“ Theo đó hộ gia đình muốn trở thành chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện sau: Các thành viên có tài sản chung: Tài sản chung của hộ gia đình là tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung hoặc các tài sản giữa các thành viên thỏa thuận là tài sản chung. Các thành viên phải cùng hoạt động kinh tế chung. Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thông qua đại diện là chủ hộ. Người đại diện tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự (từ đủ mười lăm tuổi trở lên) trong gia đình đồng ý. Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong GCNQSDĐ chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số vướng mắc, cụ thể như sau: Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật Đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ. Nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm. Cần quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ. Qua những phân tích trên cho thấy muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mỗi chủ thể phải thoả mãn những điều kiện nhất định. Tuy nhiên không phải khi đủ điều kiện về chủ thể thì lo
Xem thêm

Đọc thêm

Đồ án quản lý đất đai: Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất xã Thái An – Tỉnh Thái Bình đến năm 2020

ĐỒ ÁN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI: TỔNG HỢP NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT XÃ THÁI AN – TỈNH THÁI BÌNH ĐẾN NĂM 2020

MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.Tính cấp thiết của việc lập quy hoạch sử dụng đất. 1 2.Căn cứ pháp lý và cơ sở thực tiễn để xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất. 2 2.1.Căn cứ pháp lý. 2 2.2. Cơ sở thực tiễn. 3 3.Mục đích,yêu cầu. 3 3.1. Mục đích. 3 3.2. Yêu cầu. 4 4. Phương pháp triển khai tổ chức thực hiện 4 5. Sản phẩm của dự án 5 6. Nội dung chính 5 PHẦN I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN,KINH TẾ,XÃ HỘI 6 I.ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN,TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 6 1.1.Điều kiện tự nhiên. 6 1.2.Các nguồn tài nguyên. 7 1.2.1. Tài nguyên đất 7 1.2.2. Tài nguyên nước 8 1.2.3. Tài nguyên nhân văn 8 1.3. Thực trạng môi trường. 8 II. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI 9 1.Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 9 2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế. 9 2.1.Khu vực kinh tế nông nghiệp. 9 2.2.1.Về trồng trọt 9 2.2.2.Về chăn nuôi 10 2.2.Khu vực kinh tế nông nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng. 10 2.3.Khu vực kinh tế thương mại – dịch vụ. 10 3. Dân số,lao động,việc làm và thu nhập 10 4. Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn 12 5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 12 5.1. Hệ thống giao thông 12 5.2. Hệ thống thủy lợi 12 5.3. Hệ thống cấp thoát nước 12 5.4.Năng lượng 13 5.5. Bưu chính viễn thông 13 5.6. Cơ sở văn hóa,thể dục thể thao 13 5.7. Cơ sở y tế 13 5.8. Cơ sở giáo dục – đào tạo 13 6. Quốc phòng – An ninh 14 6.1. Quốc phòng 14 6.2. An ninh 14 7.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 14 7.1. Những lợi thế 14 7.2. Những hạn chế. 15 7.3. Đánh giá chung 16 PHẦN II: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 18 I.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 18 1.1.Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó 18 1.2. Đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 18 1.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 19 1.4. Thống kê,kiểm kê đất đai 19 1.5. Công tác quản lý tài chính về đất đai 19 1.6. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 19 1.7. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và dử dụng đất đai 19 1.8. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 20 1.9. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 20 1.10.Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất 20 1.11. Đăng ký đất đai , lập và quản lý hồ sơ địa chính , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20 1.12. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 20 1.13.Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 20 1.14. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 20 1.15. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 21 III. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 2015 24 1. Biến động tổng diện tích 27 2. Biến động các loại đất 28 2.1.Biến động đất nông nghiệp 28 2.2.Biến động đất phi nông nghiệp 28 2.3. Biến động đất chưa sử dụng 28 IV.ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ TRƯỚC 29 V. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI 32 1. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông nghiệp 33 2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, xây dựng khu dân cư nông thôn 34 2.1. Tiềm năng đất phục vụ phát triển công nghiệp 34 2.2. Tiềm năng đất phục vụ phát triển khu dân cư nông thôn 34 3. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng 35 3.1. Tiềm năng đất đai cho chuyển đổi cơ cấu cây trồng 35 3.2. Tiềm năng đất đai cho phát triển cơ sở hạ tầng 35 PHẦN III: NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 2020 36 I.PHƯƠNG HƯỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN VÀ ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT 36 1.Phương hướng, mục tiêu tổng quát 36 2. Phương hướng, mục tiêu cụ thể 37 3. Quan điểm sử dụng đất 37 3.1. Sử dụng đất phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt 38 3.2. Khai thác triệt để quỹ đất 38 3.3.Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa,hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn 38 3.4.Duy trì bảo vệ đất nông nghiệp 38 4. Định hướng sử dụng đất cho giai đoạn 10 năm tới và giai đoạn tiếp theo 39 II. HOẠCH ĐỊNH RANH GIỚI ĐẤT ĐAI 41 1.Yêu cầu 41 2. Nội dung công tác hoạch định ranh giới đất đai 41 III. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 43 1. Quy hoạch đất phi nông nghiệp 43 1.1. Quy hoạch đất ở nông thôn 43 IV.QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 49 V. PHÂN KỲ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 51 5.1.Phân kỳ diện tích các loại đất theo diện tích 51 VI. KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 55 6.1. Xây dựng chi tiêu sử dụng đất trong những năm đầu của kỳ kế hoạch 20152020 55 6.2.Xác định quy mô diện tích, vị trí các công trình dự kiến sẽ thực hiện trong năm kế hoạch đầu tiên. 55 6.3. Xác định vị trí,diện tích của các loại đất phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đầu kì 2015 2020 58 6.4. Sơ đồ chu chuyển đất đai 59 6.5.Danh mục các công trình dự án thực hiện trong kỳ quy hoạch 61 VII. CÁC BIỆN PHÁP , GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 62 7.1. Đánh giá hiệu quả của việc quy hoạch sử dụng đất 62 7.2. Các biện pháp, giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 I. Kết luận 68  
Xem thêm

83 Đọc thêm

NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY

NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY

Lý do nghiên cứu đề tài Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sống và phát triển của con người và các sinh vật trên Trái đất. Trong điều kiện hiện nay đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và có hạn. Đặc biệt là xu thế phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới…thì vấn đề quản lý về đất đai càng trở nên cấp thiết hơn. Nó đòi hỏi phải có một cơ chế chính sách quản lý mới phải phù hợp với tình hình phát triển toàn cầu nói chung và của Việt Nam nói riêng. Luật đất đai 2003 ra đời với những quy định chặt chẽ hơn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đã góp phần đưa đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần đưa đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển của đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ, góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản đó là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện khi giao dịch thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai theo quy định của pháp luật, tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai lành mạnh. Với mục tiêu và ý nghĩa như trên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đẩy mạnh, tuy vậy tiến độ thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý của Nhà nước và đòi hỏi của Nhân dân. Đề khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư, Chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước. Vì vậy, để góp phần làm rõ hơn về chính sách pháp luật đất đai nói chung cũng như về thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, những vấn đề còn tồn tại, nguyên nhân của tồn tại và rút ra những bài học kinh nghiệm từ thực tế, đề ra những giải pháp, em đã chọn đề tài: “Những bất cập trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay”. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thu thập số liệu. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê: Hệ thống hoá các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu thống kêkiểm kê đất đai, các tài liệu về tình hình quản lý sử dụng đất. Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp: Từ số liệu thu thập được tiến hành phân tích các mối liên hệ có liên quan tới việc quản lý sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở để làm cơ sở đánh giá tình hình khu vực. Nghiên cứu thực tiễn công việc, lấy thực tế để phân tích những thuận lợi cũng như khó khăn mắc phải khi thi hành luật; từ đó rút ra phương hướng khắc phục. Nội dung và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu về cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Nghiên cứu thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ khi ban hành Luật Đất đai 2003. Tìm hiểu những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện. Đề xuất giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại trên. Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp gồm: Chương 1: Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Chương 2: Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương 3: Phương hướng và giải pháp khắc phục những bất cập còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Trong thời gian thực tập chuyên đề thực tập chuyên ngành đã giúp em củng cố kiến thức, phát huy được những kiến thức mà Thầy cô trong nhà trường đã giảng dạy. Do trình độ có hạn nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các Thầy cô trong Khoa Bất động sản và Địa chính và Cô giáo, Th.s Phạm Lan Hương và toàn thể các cô, các chú và các anh, các chị trong Phòng Đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà nội. Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn của Cô giáo, Th.s Phạm Lan Hương. Và cháu xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Chú Trần Ngọc TuấnCán bộ thụ lý hồ sơPhòng Đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn anh Hoàng Nguyễn MinhCán bộ thụ lý hồ sơ đã giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập. Em xin chân thành cảm ơn
Xem thêm

52 Đọc thêm

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Đông Hương Thành phố Thanh Hóa Tỉnh Thanh Hóa

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HƯƠNG THÀNH PHỐ THANH HÓA TỈNH THANH HÓA

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích yêu cầu của đề tài 3 2.1. Mục đích của đề tài 3 2.2. Yêu cầu của đề tài 3 2.3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1.Cơ sở lý luận 4 1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai 4 1.1.2. Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất. 6 1.1.3. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai. 7 1.1.4. Đối tượng , mục đích, yêu cầu , nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 7 1.1.5. Phương pháp quản lý đất đai. 9 1.1.6. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai. 10 1.2. Cơ sở pháp lý. 11 1.3. Cơ sở thực tiễn. 12 1.3.1.Khái quát tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới. 12 1.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của Việt Nam qua các thời kỳ. 16 1.3.3. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam trong những năm qua. 22 1.3.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của tỉnh Thanh Hóa 27 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG QUẢN LÝ VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1. Đối tượng nghiên cứu 38 2.2 . Phạm vi nghiên cứu 38 2.3. Nội dung nghiên cứu 38 2.4. Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1. Phương pháp điều tra khảo sát, thu thập số liệu 38 2.4.2.Phương pháp phân tích và xử lý số liệu. 39 2.4.3. Phương pháp kế thừa, phương pháp so sánh 39 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 3.1.Khái quát điều kiện tự nhiên , kinh tế xã hội Phường Đông HươngThành Phố Thanh HóaTỉnh Thanh Hóa 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 40 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 41 3.1.3.Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 44 3.1.4.Đánh giá chung về về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý và sử dụng đất 45 3.1.5.Tình hình tổ chức quản lý sử dụng đất phường Đông Hương 46 3.2.Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Phường Đông Hương giai đoạn 20102015 47 3.2.1.Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. 47 3.2.2.Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 48 3.3.3.Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 50 3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 51 3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 52 3.2.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 54 3.2.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 56 3.2.8. Thống kê, kiểm kê đất đai. 57 3.2.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 58 3.2.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 59 3.2.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 60 3.2.12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 60 3.2.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 61 3.2.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai 62 3.2.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 62 3.2.2. Những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai 63 3.3.Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phường Đông Hương 64 3.3.1.Hiện trang sử dụng đất 64 3.3.2.Biến động đất đai trên địa bàn phường Đông Hương giai đoạn 20102015 66 3.3.3.Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn phường Đông Hương 74 3.3.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Phường giai đoạn 20102015 75 3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất phường Đông Hương 76 3.4.1.Các giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước về đất đai Phường Đông Hương 76 3.4.2.Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất 78 CHƯƠNG 4 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 4.1.Kết luận. 80 4.2.Kiến nghị. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83  
Xem thêm

89 Đọc thêm

Tổng hợp và đề xuất nhu cầu sử dụng đất cấp xã phục vụ điều chỉnh phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xã Hoành Sơn, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

TỔNG HỢP VÀ ĐỀ XUẤT NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT CẤP XÃ PHỤC VỤ ĐIỀU CHỈNH PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN XÃ HOÀNH SƠN, HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH

MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 12 1. Tính cấp thiết của việc lập quy hoạch sử dụng đất xã Hoành Sơn 12 2. Những căn cứ và cơ sở lập quy hoạch sử dụng đất của xã Hoành Sơn 12 3. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất xã Hoành Sơn. 23 4. Bố cục của báo cáo 34 I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 45 1.1. Điều kiện tự nhiên 45 1.1.1. Vị trí địa lý 45 1.1.2. Địa hình, địa mạo 45 1.1.3. Khí hậu 45 1.1.4. Thuỷ văn 56 1.2.1. Tài nguyên đất 67 1.2.2. Tài nguyên nước 67 1.2.3. Tài nguyên nhân văn 67 1.3. Thực trạng môi trường 67 II. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ, XÃ HỘI 78 2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 78 2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 78 2.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp 78 2.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệpdịch vụ 1011 2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 11 2.3.1. Hiện trạng dân số và sự phân bố dân cư 11 2.3.2. Lao động và việc làm 1112 2.3.3. Thu nhập và mức sống 1112 2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 12 2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 1213 2.5.1. Giao thông 1314 2.5.2. Thuỷ lợi 1415 2.5.3. Giáo dục đào tạo 1415 2.5.4. Y tế 1516 2.5.5. Văn hoá – Bưu chính viễn thông 1516 2.5.6. Thể dục thể thao 1516 2.5.7. Năng lượng 1617 2.5.8. Cấp thoát nước và vệ sinh môi trường 1617 2.5.9. Công trình công cộng 1718 III. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TƯ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI VÀ MÔI TRƯỜNG 1718 3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên, cảnh quan môi trường trong việc khai thác sử dụng đất. 1718 3.1.1. Những thuận lợi, lợi thế 1718 3.1.2. Những khó khăn, hạn chế 1718 3.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội tác động đến việc sử dụng đất 1819 3.2.1. Thuận lợi 1819 Phần II TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1920 I. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 1920 1.1. Phân tích, đánh giá việc thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai của kỳ trước năm quy hoạch sử dụng đất 1920 1.1.1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. 1920 1.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 1920 1.1.3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 1920 1.1.4.Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2021 1.1. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2021 1.1.6.Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 2122 1.1.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2122 1.1.8.Thống kê, kiểm kê đất đai. 2223 1.1.9.Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 2223 1.1.10.Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 2224 1.1.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.2324 1.1.12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 2325 1.1.13.Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 2425 1.1.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. 2426 1.1.15.Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 2426 1.2. Đánh giá những kết quả đã đạt được, tồn tại cần khắc phục trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 2526 II. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG CÁC LOẠI ĐẤT 2527 2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất 2527 2.2. Phân tích, đánh giá biến động các loại đất 3132 2.2.1. Đất nông nghiệp 3335 2.2.2. Đất phi nông nghiệp 3336 2.2.3 Đất chưa sử dụng 3437 2.3. Những tồn tại trong việc sử dụng đất, nguyên nhân, giải pháp 3537 III. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 05 NĂM KỲ ĐẦU (20112015) 3537 3.1. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 3538 3.1.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất 3538 3.1.2. Kết quả thực hiện chỉ tiêu chuyển đổi giữa các loại đất 3941 3.1.3. Kết quả thực hiện chỉ tiêu chuyển đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp 4042 3.2. Đánh giá nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (20112015) 4042 Phần III ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI 4243 I. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ SX nông, lâm nghiệp 4243 1. Khái quát tiềm năng đất đai của xã 4243 1.1. Đất nông nghiệp 4243 1.2. Đất phi nông nghiệp 4244 1.3. Đất chưa sử dụng 4244 2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn 4344 3. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển dịch vụ thương mại 4345 Phần IV TỔNG HỢP NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 4445 I. CÁC CHỈ TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI ĐẾN NĂM 2020 4445 1. Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 4445 2. Chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành kinh tế 4446 2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp 4446 2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp; 4647 2.3. Khu vực kinh tế dịch vụ 4648 3. Chỉ tiêu dân số, lao động, việc làm và thu nhập. 4648 4. Chỉ tiêu phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 4748 5. Chỉ tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 4749 5.1. Chỉ tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật 4749 5.2. Chỉ tiêu hạ tầng xã hội 4849 II. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 4951 1. Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 4951 1.1. Đất nông nghiệp 4951 1.2. Đất phi nông nghiệp 5051 2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử dụng đất 5052 3. Diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng 5052 3.1. Diện tích các loại đất đã được cấp trên phân bổ 5052 3.2. Diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của xã Hoành Sơn 5354 4. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép đến năm 2020 5658 III. ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN KINH TẾ XÃ HỘI, MÔI TRƯỜNG 5860 3.1. Đánh giá tác động về kinh tế 5860 3.2. Đánh giá tác động về xã hội 5960 IV. LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2016 6061 4.1. Chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2016 6061 4.1.1.Diện tích các loại đất đã được cấp trên phân bổ 6061 4.1.2. Diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương6263 4.2. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép trong năm 2016 6465 4.3. Danh mục các công trình, dự án trong năm 2016. 6567 V. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN 6567 5.1. Các giải pháp về kinh tế 6567 5.2. Các biện pháp hành chính 6667 5.3. Các giải pháp khác 6667 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
Xem thêm

70 Đọc thêm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG

MỤC LỤCLỜI CAM ĐOANMỤC LỤCDANH MỤC HÌNHDANH MỤC BẢNGLỜI CẢM ƠNMỞ ĐẦU11. Tính cấp thiết của đề tài12. Mục tiêu của đề tài2CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU31.1. Cơ sở lý luận31.1.1. Đất đai31.1.1.1. Khái niệm về đất đai ;31.1.1.2.Tính chất, đặc điểm của đất đai;41.1.1.3.Vai trò của đất đai41.1.2. Quyền sở hữu51.1.2.1. Các hình thức sở hữu61.1.2.2. Quyền sở hữu đất đai61.1.3. Quyền sử dụng đất đai61.2. Cơ sở pháp lý81.2.1. Luật81.2.2. Các văn bản dưới Luật91.2.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội111.3. Cơ sở thực tiễn121.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam121.3.1.1. Về tình hình chuyển đổi QSDĐ121.3.1.2. Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ131.3.1.3. Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất131.3.1.4. Về tình hình thừa kế QSDĐ131.3.1.5.Về thế chấp bằng QSDĐ141.3.1.6. Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ141.3.2. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam14CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VIVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU162.1. Đối tượng nghiên cứu162.2. Phạm vi nghiên cứu162.3. Nội dung nghiên cứu162.4. Phương pháp nghiên cứu16CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU183.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tếxã hội của huyện Đan Phượng183.1.1. Điều kiện tự nhiên183.1.1.1 Vị trí địa lý183.1.1.2. Địa hình địa mạo183.1.1.3. Khí hậu183.1.1.4. Địa chất thủy văn193.1.1.5. Các nguồn tài nguyên203.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập263.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư273.2. Đánh giá chung283.2.1. Thuận lợi283.2.2. Những khó khăn, hạn chế293.2.3. Đánh giá tác động đến việc sử dụng đất293.2.4. Đánh giá tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng năm 2015303.2.4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện303.2.4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.333.2.4.3. Khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất333.2.4.4. Quản lý lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất343.2.4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất343.2.4.6. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất353.2.4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai363.2.4.8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản363.2.4.9. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất363.2.4.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm Pháp luật về đất đai363.2.4.11. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai373.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2015373.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp393.3.2Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp413.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng463.3.4. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất463.4 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất473.4.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất473.4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất483.4.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất533.4.4 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất563.4.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất60046210,26623.4.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử đụng đất62Biểu đồ 3.2: Tình hình thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 20132015663.4.7. Tình hình góp vốn bằng QSDĐ683.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng683.5.1. Những thành tựu chủ yếu683.5.2. Những tồn tại, hạn chế chủ yếu693.5.3. Nguyên nhân của những tồn tại693.6. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng713.6.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất713.6.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụngđất713.6.3. Giải pháp về chính sách72KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ73TÀI LIỆU THAM KHẢO75 DANH MỤC BẢNGBảng 1.1. Các loại đất của huyện Đan Phượng20Bảng 1.2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Đan Phượng23Bảng 1.3: Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng huyện Đan Phượng24Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 201538Bảng 2.1: Thống kê số trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất48Bảng 2.2: Tình hình chuyển nhượng các loại đất huyện Đan Phượng 2013201549Bảng 2.3: Kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201550Bảng 2.4: Nguyên nhân của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng52Bảng 2.5: Số liệu điều tra tình hình cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201554Bảng 2.6: thống kê các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất57Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn Huyện Đan Phượng 2013201558Bảng 2.8: Kết quả điều tra tình hình giao dịch thừa kế QSDĐ58Bảng 2.9: Thống kê số trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất60Bảng 2.10: Tình hình giao dịch tặng cho trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201561Bảng 2.11: Số liệu điều tra tình hình tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 2013201562Bảng 2.12: Thống kê số trường hợp thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất63Bảng 2.13: số liệu điều tra tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201565 DANH MỤC HÌNHBiểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 201536Biểu đồ 2.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp39Biều đồ 3.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 2013201550Biểu đồ 3.2: Tình hình thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201566 LỜI CẢM ƠNTrong suốt quá trình học tập và thực hiện đồ án tốt nghiệp, em luôn nhận được sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng các phòng, ban của nhà trường và địa phương nơi thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội cùng các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo trong suốt thời gian em học tập tại trường; trong đó đặc biệt là cô giáo ThS.Trần Thị Hòa người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt thời gian em thực hiện đề tài.Em xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu làm đồ án.Với tấm lòng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó. Em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú mạnh khỏe, hạnh phúc và thành đạt trong cuộc sống.Em xin trân trọng cảm ơnĐan Phượng, ngày22 tháng05 năm 2016Sinh viênPhạm Lê Nhật Hạ DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮTChữ viết tắtChữ viết đầy đủBTNMTBộ tài nguyên môi trườngCHXHCNCộng hòa xã hội chủ nghĩaCPChính PhủCTChỉ thịCVCông vănĐKQSDĐĐăng ký quyền sử dụng đấtGCNGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtHĐNDHội đồng nhân dânNĐNghị địnhQĐQuyết địnhTTThông tưTWTrung ươngUBNDỦy ban nhân dânCNH HĐHCông nghiệp hóa – Hiện đại hóaVPĐKQSDĐVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  MỞ ĐẦU
Xem thêm

81 Đọc thêm

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU ( 2011 – 2015 ) TẠI TP. NAM ĐỊNH – TỈNH NAM ĐỊNH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU ( 2011 – 2015 ) TẠI TP. NAM ĐỊNH – TỈNH NAM ĐỊNH

MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích 2 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1. Cơ sở lý luận 3 1.1.1. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt 3 1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong sản xuất và phát triển kinh tế xã hội 3 1.1.3. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất. 4 1.2. Căn cứ pháp lý 5 1.3. Cơ sở thực tiễn. 7 1.3.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong nước. 7 1.3.2. Quy hoạch một số nước trên thế giới 10 1.4. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực tập tại địa phương 13 1.4.1. Thuận lợi. 13 1.4.2. Khó khăn. 13 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP 14 NGHIÊN CỨU. 14 2.1. Đối tượng nghiên cứu. 14 2.2. Nội dung nghiên cứu. 14 2.3. Phương pháp nghiên cứu. 14 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu. 14 2.3.2. Phương pháp thống kê và phân tích, xử lý số liệu tổng hợp. 15 2.3.3. Phương pháp kế thừa và chọn lọc tài liệu 15 2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh 15 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16 3.1. Đặc điểm nghiên cứu. 16 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 16 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 17 3.1.3. Thực trạng môi trường. 19 3.1.2. Thực trạng phát triển Kinh tế Xã hội. 21 3.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội. 26 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất. 28 3.2.1. Tình hình thực hiện các văn bản pháp quy. 28 3.2.2. Xác định địa giới, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính. 28 3.2.3. Khảo sát, đo đạc, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 29 3.2.4. Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 29 3.2.5. Thực hiện việc quản lý, cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. 30 3.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 31 3.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. 32 3.2.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 32 3.2.9. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất Đai. 32 3.2.10. Giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. 33 3.2.11. Công tác quản lý tài chính về đất đai. 33 3.2.12. Việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. 33 3.2.13. Việc quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 34 3.2.14. Phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai 34 3.2.15. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 34 3.3. Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2020. 35 3.3.1 Đất nông nghiệp 35 3.3.2. Đất phi nông nghiệp 36 3.3.3. Đất chưa sử dụng 38 3.3.4. Đất đô thị 38 3.3.5. Đất khu du lịch 38 3.3.6. Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích sử dụng kỳ đầu đến năm 2015 38 3.3.7. Phân kỳ diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng 38 3.4. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất thành phố Nam Đinh kỳ đầu ( giai đoạn 2011 – 2015 ). 40 3.4.1 Hiện trạng sử dụng đất 40 3.4.2. Biến động sử dụng đất đai (20102015) 42 3.4.3. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất kỳ trước 49 3.5. Những thành công, những tồn tại, yếu kém và nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém đó trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất thành phố Nam Định. 52 3.5.1. Những thành công. 52 3.5.2. Những tồn tại yếu kém và nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. 52 3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất cho thời kỳ sau. 53 3.6.1. Công bố quy hoạch và điều chỉnh bổ sung kịp thời quy hoạch 53 3.6.2. Tăng cường công tác giám sát thực hiện quy hoạch sử dụng đất 53 3.6.3. Đầu tư ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý đất đai 54 3.6.4. Đào tạo nguồn nhân lực cho công tác quản lý đất đai 54 3.6.5. Các giải pháp tổ chức thực hiện khác 54 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 1. Kết luận. 56 2. Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59
Xem thêm

63 Đọc thêm

Đánh giá các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trước và sau luật đất đai 2013 tại phường Vĩnh Hưng – quận Hoàng Mai – thành phố Hà Nội

Đánh giá các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trước và sau luật đất đai 2013 tại phường Vĩnh Hưng – quận Hoàng Mai – thành phố Hà Nội

mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽtrên khắp cả nước.Từ năm 1945 khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà chođến nay, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thíchđáng đến vấn đề đất đai và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai1988, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật4đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Đặc biệt, Luật đất đai năm 2003 chínhthức có hiệu lực ngày 01/7/2004 đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợpvới thực tế quản lý và sử dụng đất. Các văn bản, Thông tư, Nghị định…đikèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai củaquốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế đất nước trongthời kỳ đổi mới.Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việcthực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khilàm các thủ tục liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểmmới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn đểquản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện rõtrong điều 4, Luật đất đai 2013 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất theo quy định của Luật này."Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai2013:Ngày nay, với tốc độ công nghiệp hóa và hiện đại hóa diễn ra một cáchnhanh chóng, sự phát triển của công nghệ thông tin diễn ra rất mạnh mẽ, cósức lan tỏa vào các ngành, các lĩnh vực và đi sâu vào mọi khía cạnh của cuộcsống. Ngành Quản lý đất đai cũng không nằm ngoài sự tác động đó.Phường Vĩnh Hưng là một trong những phường nội thành thuộc thành
Xem thêm

Đọc thêm

PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT THỰC TRẠNG TRONG VẤN ĐỀ QUY HOẠCH KẾ HOẠCH SỬ DỤNG DẤT

PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT THỰC TRẠNG TRONG VẤN ĐỀ QUY HOẠCH KẾ HOẠCH SỬ DỤNG DẤT

Phương hướng giải quyết thực trạng trong vấn đề qui hoạch kế hoạch sử dụng đất Từ những thực trạng cũng như nguyên nhân ở trên có thể đưa ra một số giải pháp khắc phục: Thứ nhất, cần bổ sung tính minh bạch tính bền vững trong các nguyên tắc QH, KH SDĐ. Cần QH, KH SDĐ làm sao để sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Cần đẩy mạnh việc lồng ghép trong các qui định pháp luật giữa QH, KH SDĐ và vấn đề bảo vệ môi trường, đặc biệt phải nêu rõ vấn đề bảo vệ nghiêm ngặt lớp đất canh tác nông nghiệp. Việc QH,KH SDĐ mỗi cấp phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất đáp ứng lợi ích cơ bản của cấp mình, QH, KH sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với QH, KH của cấp trên. Thứ hai, Cần qui định việc QH, KH SDĐ của mỗi cấp phải đảm bảo cân đối nhu cầu sử dụng đất và phân bổ quỹ đất cho việc phát triển các ngành các lĩnh vực. Thứ ba, Cần sửa đổi qui định về kỳ hạn QH, KH SDĐ tại điều 14 Luật đất đai năm 2003. Việc qui định kỳ hạn QH là 10 năm , kỳ hạn Kh là năm năm đã không còn phù hợp. Đặc biệt kỳ QH lien quan tầm nhìn của sự phát triển lâu dài vì vậy không thể chỉ qui định mười năm được. Qui định việc lập kỳ QH, KH dài hạn hơn sẽ tạo ra một hướng ơphst triền lâu dài, định hướng cho việc xây dựng các QH, KH hàng năm đi theo một khuôn khổ. Đồng thời tạo tâm lí ổn định cho người dân, đặc biệt các doanh nghiệp có thể yên tâm sản xuất, đầu tư bền vững, hiệu quả khai thác đạt mức tối đa. Thứ tư, Sửa đổi căn cứ lập QH, KH SDĐ theo hướng tách riêng căn cứ lập QHm, KH SDĐ của cả nước và của từng vùng (vùng trọng điểm và các vùng khác có quy mô liên tỉnh). Căn cứ lập QH, KH SDĐ của tỉnh cần phải chi tiết rõ ràng. Nên giao trách nhiệm thường xuyên cho Bộ TNMT trong việc chỉ đạo kiểm tra việc QH, KH SDĐ của cả nước. Từ đó rà soát được các QH, Kh bất hợp lí từ đó tiến tới xóa bỏ các dự an chậm triển khai tại các địa phương. Thứ năm, Cần nâng cao chat lượng của đội ngủ cán bộ địa chính, cũng như các cơ quan có thẩm quyền lập các QH, KH SDĐ đất tại các địa phương. ĐẶc biệt đội ngủ cán bộ cấp cơ sở cấp thiếu vê số lượng và trình độ chuyên môn nhất thì cần ban hành qui định nhằm kiện toàn và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ cấp này để có dủ khả năng hoàn thành nhiệm vụ quản lí đất đai nói chung và công tác QH, KH SDĐ nói riêng. Thứ sáu, Tăng cường công tác thanh tra kiểm tratoanf diện các QH, KH SDĐ của cả nước để xác định tình trạng QH, đánh giá tình trạng QH, KH ở Việt Nam. TRong đó tập trung kiểm tra các QH “treo” : kiểm tra tổng số các QH “treo”, phân loại các QH đó, từ đó đưa ra biện pháp giải quyết. Tập trung nguồn lực để thực hiện ngay những QH, KH có thể thực hiện sớm. Đó là những QH phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương nhưng vì lí do nào đó mà không thể thực hiện nhanh theo QH được. Phải hủy bỏ các QH không hợp lí, không có tính khả thi. Cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến luật đất đai nói chug, và pháp luật về QH, KH SDĐ nói riêng. Đẩy mạnh việc đưa khoa học công nghệ vào thực tiễn công tác lập và điều chỉnh QH, KH SDĐ
Xem thêm

2 Đọc thêm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI PHƯỜNG TÂY MỖ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI PHƯỜNG TÂY MỖ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Yêu cầu 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5 1.2. Cơ sở pháp lý 7 1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận 7 1.2.2. Quy định pháp lý về cấp giấy chứng nhận 10 1.3. Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19 1.3.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện luật đất đai 2013 19 1.3.2. Hệ thống đăng kí đất đai trên thế giới 20 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26 2.2.2.Phạm vi nghiên cứu 26 2.2.3. Nội dung nghiên cứu 26 2.2.Phương pháp nghiên cứu 26 2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 26 2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu 27 2.2.3. Phương pháp tổng hợp số liệu 27 2.2.4. Phương pháp so sánh 27 2.2.5. Phương pháp kế thừa bổ sung 27 2.2.6. Phương pháp thống kê : 27 CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1. Điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội phường Tây Mỗ 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 31 3.2. Tình hình quản lí và sử dụng đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 37 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Tây Mỗ 37 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Tây Mỗ năm 2014 47 3.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ quận Nam Từ Liêm 49 3.3.1. Hồ sơ , trình tự thực hiện công tác cấp GCN lần đầu tại phường Tây Mỗ 49 3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 51 3.3.3. Nguyên nhân ảnh hưởng tới công tác ĐKĐĐ, cấp GCN phường Tây Mỗ: 61 3.3.4. Các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác kê khai đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 Kết luận 64 Kiến nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
Xem thêm

71 Đọc thêm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ iii LỜI MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. 1 2. Mục đích 1 3. Yêu cầu 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học. 4 1.1.1. Đăng ký đất đai. 4 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất. 5 1.1.3. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 1.1.4. Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9 1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9 1.2.2. Các quy định pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 11 1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 19 1.3.1. Tình hình ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới. 19 1.3.2. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam. 21 1.3.3. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại huyện Đông Triều. 23 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 25 2.2. Nội dung nghiên cứu. 25 2.3. Phương pháp nghiên cứu. 25 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu. 25 2.3.2. Phương pháp thống kê số liệu. 25 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 26 2.3.4. Phương pháp so sánh số liệu 26 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Đông Triều. 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 27 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. 31 3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Triều 36 3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Đông Triều. 37 3.2.2.Tình hình quản lý đất đai của huyện Đông Triều. 38 3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Triều. 45 3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh. 58 3.3.1. Quy định chung về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều. 58 3.3.2. Kết quả công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều. 63 3.3.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều. 82 3.4. Những giải pháp chủ yếu để đấy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Đông Triều. 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91 1. Kết luận 91 2. Kiến nghị 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
Xem thêm

109 Đọc thêm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA XÃ LẠI THƯỢNG HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA XÃ LẠI THƯỢNG HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 3 2.1. Mục đích 3 2.2. Yêu cầu 3 3. Cấu trúc đề tài 4 CHƯƠNG I 5 TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5 1.1. Cơ sở khoa học 5 1.1.1. Một số khái niệm: 5 1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9 1.2.Cơ sở pháp lý 12 1.2.1. Các văn bản pháp lý 12 1.2.2.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15 1.2.3.Những đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17 1.2.4. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18 1.2.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18 1.2.6. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21 1.2.7. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26 1.3. Cơ sở thực tiễn 27 1.3.1.Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam. 27 1.3.2.Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã Lại Thượng 31 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNGPHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 33 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 33 2.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 33 2.2.1. Nội dung nghiên cứu 33 2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 34 CHƯƠNG III 35 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 3.1. Điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội xã Lại Thượng 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và thực trạng môi trường của xã Lại Thượng 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Lại Thượng 39 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Lại Thượng 44 3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 44 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của xã Lại Thượng giai đoạn 2011– 2015 49 3.3. Quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Xã Lại Thượng 51 3.4. Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Lại Thượng giai đoạn 20112015 57 3.4.1. Thực trạngĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Lại Thượng 57 3.4.2. Thực trạng ĐKĐĐ, cấp GCN đối với đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Lại Thượng 59 3.5. Đánh giá chung công tác ĐKĐĐ và cấp GCN trên địa bàn xã Lại Thượng 61 3.5.1. Thuận lợi 61 3.5.2. Khó khăn 62 3.6.Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác ĐKĐĐ và cấp GCN tại xã Lại Thượng 62 3.6.1. Giải pháp về chính sách 62 3.6.2. Giải pháp về nâng cao trình độ nhân lực, chất lượng làm việc 63 3.6.3. Giải pháp về quản lý, tổ chức thực hiện 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 1. Kết luận 64 2.Kiến nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67  
Xem thêm

72 Đọc thêm

Đề cương ôn tập đăng kí thống kê

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP ĐĂNG KÍ THỐNG KÊ

Câu 1.a. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai. Những trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những trường hơp̣ sử dụng đất được và không đươc̣ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. TL: Người chịu trách nhiệm đăng kí đất đai: + Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất, hay được giao sử dụng đất của tổ chức mình. + Chủ tịch UBND xã chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng ủy ban nhân dân và các công trình công cộng phục vụ hoạt dộng văn hóa, giáo dục, y tế, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. + Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư. + Người đứng đầu cơ sở tôn giáo cư là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. + Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất cảu hộ gia đình. + Cá nhân , người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình. + Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác thực hiện đăng kí quyền sử dụng đất khi đảm bảo được các điều kiện sau: + Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình, cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người ủy quyền hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; đối với tổ chức có giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chứu kí của người ủy quyền. + Người được ủy quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của đơn vị mình. Những trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: + Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. + Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. + Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng. b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký. c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký. d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. + Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất. d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký. e) Chuyển mục đích sử dụng đất. f) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất. g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. j) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. k) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. l) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. + Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Những trường hợp sử dụng đất được và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; e) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; f) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; j) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. + Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận: a) Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai. b) Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. c) Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. d) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. e) Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. f) Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. g) Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Xem thêm

49 Đọc thêm

Đề cương đăng kí thống kê đất đai

ĐỀ CƯƠNG ĐĂNG KÍ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI

Câu 1.a. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai. Những trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những trường hơp̣ sử dụng đất được và không đươc̣ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. TL: Người chịu trách nhiệm đăng kí đất đai: + Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất, hay được giao sử dụng đất của tổ chức mình. + Chủ tịch UBND xã chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng ủy ban nhân dân và các công trình công cộng phục vụ hoạt dộng văn hóa, giáo dục, y tế, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. + Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư. + Người đứng đầu cơ sở tôn giáo cư là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. + Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất cảu hộ gia đình. + Cá nhân , người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình. + Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác thực hiện đăng kí quyền sử dụng đất khi đảm bảo được các điều kiện sau: + Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình, cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người ủy quyền hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; đối với tổ chức có giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chứu kí của người ủy quyền. + Người được ủy quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng kí quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của đơn vị mình. Những trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: + Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. + Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. + Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng. b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký. c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký. d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. + Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất. d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký. e) Chuyển mục đích sử dụng đất. f) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất. g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. j) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. k) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. l) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. + Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Những trường hợp sử dụng đất được và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; e) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; f) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; j) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. + Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận: a) Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai. b) Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. c) Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. d) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. e) Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. f) Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. g) Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Xem thêm

49 Đọc thêm

Bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành

BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành Một số vấn đề lí luận và thực tiễn Chuyên mục Bài tập học kỳ, Luật Dân sự 1 Lời mở đầu Trong sự phát triển của xã hội hiện nay, bán đấu giá tài sản đã dần trở nên phổ biến và quen thuộc. Đi cùng với việc bán đấu giá tài sản ngày càng phát triển là sự ra đời của những qui định pháp luật xoay quanh vấn đề này. Bộ luật dân sự 2005 có qui định về bán đấu giá tài sản, song kèm theo đó còn có các văn bản pháp luật có hiệu lực khác cùng qui định về vấn đề này để nhằm đảm bảo có một cơ sở pháp lý ổn định, thống nhất và chặt chẽ trong việc thực hiện bán đấu giá tài sản. Bài viết dưới đây với chủ đề: “Bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn.”, trình bày một phần nào đó những vấn đề liên quan tới bán đấu giá tài sản. Nội dung 1.Những vấn đề cơ bản của bán đấu giá tài sản 1.1.Khái niệm bán đấu giá tài sản Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản. Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp một khoản lệ phí theo pháp luật qui định. Khoản tiền này nhằm ràng buộc người đã đăng kí phải tham gia mua tài sản đấu giá. Nếu người đã đăng kí mà không tham gia đấu giá hoặc không mua tài sản thì số tiền này không được lấy lại. Nếu họ có tham gia đấu giá nhưng không mua được thì được nhận lại số tiền mà mình đã đóng. Khi tham gia đấu giá tài sản, người nào trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm thì người đó được mua tài sản. Nếu trong cuộc bán đấu giá mà không ai trả giá cao hơn giá khời điểm thì cuộc bán đấu giá xem như không thành và sẽ được tổ chức lại. Thông qua hình thức bán đấu giá tài sản, quyền lợi của người có tài sản được thỏa mãn một cách tốt nhất, còn người mua sẽ mua được tài sản với giá cả phù hợp, các quyền lợi của người mua liên quan đến tài sản đã mua được đáp ứng một cách nhanh chóng. 1.2.Chủ thể của bán đấu giá tài sản 1.2.1.Người bán đấu giá tài sản Người bán đấu giá tài sản là trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do sở tư pháp trực tiếp quản lí hoặc các tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá có tư cách pháp nhân. Người bán đấu giá có nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai, đầy đủ, chính xác thông tin cần thiết có liên quan đến tài sản đấu giá. Các thông tin về bán đấu giá (như: thời gian bán đấu giá, loại tài sản, giá khởi điểm…) phải được niêm yết tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá. Nếu tài sản là bất động sản hoặc động sản có giá khởi điểm từ 10 triệu đồng trở lên buộc phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng 2 lần, mỗi lần cách nhau 3 ngày, nhằm mục đích thu hút nhiều người biết về việc bán đấu giá tài sản hơn cũng như đảm bảo tính khách quan hơn. Người bán đấu giá phải bảo quản tài sản được giao, không được sử dụng tài sản, nếu làm hư hỏng, mất mát thì phải bồi thường thiệt hại. Trước khi bán đấu giá phải trưng bày, cho xem hồ sơ tài sản bán đấu giá. Đặc biệt đối với tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp về sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất. Người bán đấu giá phải đảm bảo quyền sở hữu cho người mua về nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua theo các qui định về chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS và các qui định của pháp luật đất đai. Sau khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải giao ngay cho người mua tài sản đấu giá nếu là động sản. Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, người bán đấu giá phải giao cho người mua sau khi người mua thanh toán xong tiền mua. Người bán đấu giá có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua. Các chi phí làm thủ tục chuyển quyền sở hữu được trừ vào tiền bán đấu giá tài sản kể cả lệ phí công chứng, văn bản bán đấu giá và lệ phí trước bạ sang tên. Vì vậy, khi định giá khởi điểm bán đấu giá cần phải tính thêm vào giá trị tài sản để tránh thiệt hại cho người có tài sản. Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người bán tài sản cung cấp đầy đủ chính xác các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá và chịu trách nhiệm về các thông tin đó. Thông thường, nếu người bán tài sản tựu nguyện bán đấu giá thì các thông tin do họ cung cấp sẽ đầy đủ, chính xác. Tuy nhiên, người bán đấu giá vẫn cần xem xét, kiểm tra tính đúng đắn và hợp pháp của thông tin đó. Trường hợp người có tài sản bị cưỡng chế bán tài sản để thi hành án thì việcxác định thông tin về tình hình tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn vì tính hợp pháp của tài sản khó xác định. Nếu tài sản bán đấu giá là phi pháp khiến người mua sau khi mua bị khởi kiện và đòi lại tài sản thì người bán đấu giá phải bồi thường thiệt hại cho người mua tài sản. Đặc biệt những tài sản cầm đồ là động sản rất khó xác định nguồn góc. Vì rủi ro của người bán đấu giá là rất lớn, cho nên người bán đấu giá cần phải kiểm tra cẩn thận nguồn gốc của tài sản bán đấu giá. Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người mua phải thực hiện đúng hợp đồng đã kí kết. Thời điểm kí kết hợp đồng bán đấu giá chính là thời điểm khi người điều hành bán đấu giá tuyên bó giá cao nhất lần thứ ba mà không ai tham gia trả giá nữa. Người mua phải thực hiện nghĩa vụ, nếu họ không thực hiện nghĩa vụ thì người bán đấu giá có quyền xử lí tiền lệ phí bán đấu giá mà người mua đã đóng. 1.2.2.Người bán tài sản đấu giá Người bán tài sản đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền bán hoặc người có quyền bán tài sản của người khác theo qui định của pháp luật. Người bán tài sản kí kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản cho người bán đấu giá. Các bên bàn bạc định giá khởi điểm bán đấu giá. Giá khởi điểm bán đấu giá do người bán tài sản quyết định, nhưng cần tham khảo ý kiến của người bán đấu giá nhằm định giá tài sản phù hợp với giá thị trường để có thể tổ chức bán đấu giá thành công. Trường hợp bán đấu giá để thi hành án dân sự thì cơ quan thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành án sẽ là người bán tài sản và kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá. Trong trường hợp này, vì người phải thi hành án dân sự không tự nguyện thực hiện quyết định, bản án của tòa án, cho nên theo yêu cầu của người được thi hành án cơ quan thi hành án cưỡng chế bán đấu giá tài sản để thi hành án và kí hợp đồng uỷe quyền bán đấu giá tài sản để thực hiện nhiệm vụ của mình. Trường hợp xử lí tài sản cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì người bán hàng là người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp. Nếu khi kí hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận về xử lí cầm cố, thế chấp bằng biện pháp bán đấu giá thì cả hai bên cùng kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá với người bán đấu giá. Người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp là một bên của hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, vì vậy họ đều có quyền tham gia định giá khởi điểm bán đấu giá. Nếu trong hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận xử lí tài sản bằng biện pháp bán đấu giá và ngừoi cầm cố, thế chấp không chịu kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá thì người nhận cầm cố, thế chấp sẽ là người bán tài sản. Để đảm bảo quyền lợi của người nhận cầm cố, thế chấp trong trường hợp người cầm cố, thế chấp cố ý gây khó khắn cho việc xử lí tài sản cẩm cố, thế chấp, pháp luật cho phép họ được kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá để thu hồi nợ. Người bán tài sản có nghĩa vụ chuyển tài sản cho bên bán đấu giá nếu là động sản. Nếu là bất động sản, phải chuyển toàn bộ giấy từ chứng minh quyển sở hữu về tài sản, nếu bán đấu giá để thi hành án thì người bán tài sản cần phải chuyển giao văn bản hợp đồng, văn bản thế chấp, cầm cố hoặc quyết định của cơ quan thi hành án. Ngoài ra, người bán tài sản đấu giá có nghĩa vụ cung cấp các thông tin cần thiết về tài sản bán đấu giá. Người bán tài sản phải nộp tiền lệ phí bán đấu giá theo qui định của pháp luật. 1.2.3.Người mua tài sản đấu giá Người mua có thể là cá nhân hoặc pháp nhân có nguyện vọng tham gia đấu giá tài sản. Trong số những người đã tham gia đấu giá thì người nảo trả giá cao nhất, ngừoi đó sẽ được mua tài sản đấu giá. Khi tiến hành bán đấu giá, những người tham gia đấu giá tài sản sẽ trả giá nhưng không được thấp hơn giá khởi điểm. Sau khi những người tham gia đấu giá tài sản trả giá thì người điều hành bán đấu giá nhắc 3 lần giá cao nhất, mỗi lần cách nhau 30 giây, nếu không ai trả giá cao hơn thì người trả giá cao nhất sẽ được mua tài sản đấu giá. Trong trường hợp nhiều người cùng trả một giá thì người tiến hành bán đấu giá sẽ tổ chức bốc thăm giữa những người đó và công bố ai là người được mua tài sản đấu giá. Tại cuộc bán đấu giá, nếu ngừoi đã trả giá cao nhất rút lại gái được trả khi người điều hành bán đấu giá tuyên bố được mua tài sản thì cuộc bán đấu giá tiếp tục và bắt đầu từ giá liền kề. Người rút lại giá không được hoàn trả tiền đặt trước, số tiền này thuộc về người có tài sản. Trường hợp người trả giá cao nhất đã được mua tài sản đấu giá, sau đó từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề, nếu người được ưu tiên không mua tài sản thì cuộc bán đấu giá không thành. Người trả giá cao nhất không mua mất tiền đặt trước. Số tiền này thuộc về người có tài sản. Đây được coi là số tiền bảo đảm cho việc giao kêý hợp đồng nhưng không phải đặt cọc, vì kể từ thời điểm người tiến hành bán đấu giá công bố ngừơi được mua tài sản thì hợp đồng được kí kết. Nếu người được mua tài sản từ chối mua có nghĩa là đã vi phạm thỏa thuận. Người có tài sản vẫn phải trả chi phi bán đấu giá (số tiền chi phí bán đấu giá không phải là thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ). Người có tài sản hưởng số tiền đặt trước để thanh toán chi phí thưucj tế bán đấu giá. Tiền đặt trước là một biện pháp mang tính bảo đảm cho nghĩa vụ trong bán đấu giá tài sản. Người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản kể từ khi nhận tài sản là động sản, hay sau khi đăng kí trước bại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tài sản là bất động sản. Vì vậy, nếu gặp ruit ro gây thiệt hại về tải sản trước thời điểm đăng kí quyền sở hữu thì người bán tài sản chịu rủi ro. Nếu người bán tài sản là cơ quan thi hành án hoặc người nhận cầm cố, thế chấp thì chủ sở hữu chịu rủi ro. 2.Bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật hiện hành 2.1.Một số vấn đề lý luận và thực tiễn 2.1.1.Những vướng mắc nảy sinh từ các văn bản quy phạm pháp luật Sau khi Bộ luật dân sự có hiệu lực từ ngày 171996, ngày 19121996 Chính phủ bản hành Nghị định số 86CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về quy chế bán đấu giá tài sản. Sau đó gần 10 năm, ngày 1812005 Chính phủ ban hành Nghị định số 052005NĐCP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86CP ngày 19121996. Trong khi đó, tại kì họp thứ 7 Quốc hội khóa XI đã thông qua Bộ luật dân sự mới vào ngày 1462005, có hiệu lực từ ngày 112006. Trong quá trình áp dụng thực tế đã cho thấy các văn bản qui phạm chưa thống nhất. Một minh chứng cụ thể là những điều “chênh nhau” trong khoản 3 điều 455 thuộc Bộ Luật Dân sự cũ và khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới. Tại khoản 3 điều 455 (luật cũ) đã hạn chế hành vi mua bán bất động sản qua bán đấu giá bằng việc quy định phải có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới lại quy định: “Việc mua bán đấu giá bất động sản được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc được đăng ký nếu pháp luật có quy định”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải bất động sản nào được bán đấu giá khi trao đổi mua bán giữa các chủ thể dân sự cũng phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy quy định như khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới là phù hợp với thực tiễn trong các quan hệ giao dịch dân sự về mua bán bất động sản. Chẳng hạn, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi bán đấu giá phải đăng ký, còn nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, tư nhân thì khi mua bán thông qua đấu giá không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, chỉ cần công chứng, chứng thực là hợp pháp. Vì vậy, nếu không có văn bản hướng dẫn vấn đề này trong luật dân sự sẽ tạo nên nhiều hệ luỵ không đáng có. Một điểm khác, theo Nghị định 86 trước đây và Nghị định 05 hiện nay, thì người điều hành bán đấu giá tài sản chỉ có quyền và nhiệm vụ yêu cầu những người tham gia đấu giá tài sản trả giá chứ không có quyền cấm người tham gia đấu giá trả lần đầu thấp hơn giá khởi điểm vì hai lý do chính sau đây: Một là, Nghị định 86 và Nghị định 05 đều không quy định nhận người tham gia đấu giá bắt buộc phải trả giá lần đầu không được thấp hơn giá khởi điểm. Hai là, Nghị định 86 và Nghị định 05 đều quy định cuộc bán đấu giá coi như không thành trong trường hợp người trả giá cao nhất và cuối cùng thấp hơn giá khởi điểm. Do vậy, cần hiểu rằng quy định của Chính phủ đã không cấm người tham gia đấu giá tài sản được trả giá thấp hơn giá khởi điểm. Nghị định số 052005NĐCP ngày 1812005 của Chính phủ về bán đấu giá bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế khách quan của cuộc sống, nhất là trong lĩnh vực bán đấu giá bất động sản. Hậu quả làm cho hoạt động bán đấu giá tài sản thiếu minh bạch, xuất hiện nhiều tiêu cực (thông đồng, dàn xếp kết quả, cò trong hoạt động bán đấu giá tài sản...). Trước tình trạng đó, Chính phủ đã thông qua dự thảo và ban hành Nghị định số 172010NĐCP về bán đấu giá tài sản nhẳm thay thế Nghị định 052005NĐCP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ sau nhiều năm triển khai. Nghị định 172010NĐCP của Chính phủ ban hành ngày 432010 có hiệu lực thi hành từ ngày 172010. Hiện nay, thủ tục bán đấu giá tài sản được qui định và thực hiện theo Nghị định này. 2.1.2.Những vướng mắc thực tế Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta chưa mạnh là do các chế tài đối với các hành vi vi phạm qui định về bán đấu giá còn nhẹ, chưa cụ thể và thiếu tính răn đe. Tình trạng mạnh ai nấy làm, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng không nắm hết, quản hết được tổ chức, hoạt động của một số doanh nghiệp bán đấu giá tài sản diễn ra khá phổ biến. Hoạt động bán đấu giá tài sản hiện nay chỉ tập trung sôi động ở một số trung tâm tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM...), còn phần lớn là hoạt động cầm chừng. Đa số các doanh nghiệp đăng ký hoạt động bán đấu giá tài sản như một ngành nghề phụ, thậm chí đăng ký nhưng không hiếm khi có hoạt động bán đấu giá tài sản. Đây là hậu quả của việc luật quá mở để các địa phương thành lập nhiều tổ chức, doanh nghiệp đa ngành nghề thực hiện việc bán đấu giá tài sản tại địa phương. Không những thế, thực trạng này còn khiến hoạt động bán đấu giá được thực hiện không thống nhất và khó quản lý. Ngoài ra, vì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nên trình tự, thủ tục bán đấu giá không thống nhất giữa các địa phương. Ví như ở một số địa phương chuyển giao tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính được thực hiện qua biên bản bàn giao tang vật, phương tiện vi phạm. Trong khi tại nhiều địa phương khác lại áp dụng hình thức ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản giữa Sở Tài chính với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Đấy là chưa kể đến nhiều trường hợp, người mua được tài sản mặc dù đã thanh toán đủ tiền nhưng không nhận được tài sản bán đấu giá. Nguyên do là các qui định về bàn giao tài sản thi hành án cho người mua được tài sản chưa được nhất quán. Điều 17 Nghị định số 05 quy định: Người bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản: đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu, đấu giá thông qua mạng internet, các hình thức đấu giá khác do người có tài sản bán đấu giá và người bán đấu giá tài sản thỏa thuận. Với nhiều hình thức bán đấu giá tài sản như vậy đã làm nảy sinh tình trạng thông đồng ép giá. Thực tế, do chưa có qui định để ngăn chặn các bên thông đồng, dìm giá tài sản bán đấu giá, nên dù đã áp dụng nhiều qui định để hạn chế liên lạc trong khi diễn ra bán đấu giá (cấm sử dụng điện thoại) nhưng trước đó, các bên tham gia bán đấu giá đã thống nhất với nhau mức giá trả để một bên có thể mua được tài sản theo ý muốn. Trong những năm gần đây, thực tiễn công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất vẫn không thu được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân của hiện tượng nợ đọng tiền sử dụng đất trong bán đấu giá có nhiều, nhưng chủ yếu là do thị trường nhà đất rớt giá và trầm lắng khiến cho nhiều chủ đầu tư tuy trúng giá nhưng lại mất khả năng thanh toán. Thậm chí, có những chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính cũng tham gia đấu giá. Công tác khảo sát, tìm hiểu khả năng tài chính của các đối tác của Hội đồng đấu giá còn nhiều hạn chế cũng dẫn đến tình trạng “bỏ của chạy lấy người” như báo chí đã nêu. Nhìn vào thực tế các phiên đấu giá cho thấy, có những doanh nghiệp bỏ giá quá cao so với thực lực của các công ty làm cho các chuyên gia, doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng đô thị cũng phải lắc đầu. Không những vậy, thực tế đang có tình trạng đua nhau nâng giá quyền sử dụng đất lên cao đến mức phi lí, ngoài khả năng tài chính để được trúng giá rồi mới tính chuyện hợp tác làm ăn. Đây là một thực tế tồn tại vướng mắc của luật pháp điều chỉnh về quan hệ bán đấu giá tài sản. Ngoài các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, các tỉnh thành phố còn có quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất. Các văn bản này còn chưa sát với thực tiễn gây ra tình trạng lãng phí tiền của nhà nước. 2.2.Những điểm mới của Nghị định số 172010NĐCP của Chính phủ qui định về bán đấu giá tài sản Nghị định quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp dụng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản, bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước; tài sản bảo đảm được xử lý bằng bán đấu giá; tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu của mình thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này cũng được áp dụng. Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Nghị định 052005NĐCP quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng đại học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều có thể trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng). Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, Nghị định mới quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên. Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá. Do tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề đối với đấu giá viên được nâng lên, nên trách nhiệm pháp lý của họ cũng được nâng cao. Cụ thể, đấu giá viên được sử dụng quyền của mình để xử lý trực tiếp, kịp thời các hành vi thông đồng dìm giá hoặc vi phạm nội quy bán đấu giá của những người tham gia đấu giá. So với Nghị định 05, Nghị định mới còn bổ sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên. Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản Thực hiện chủ trương tiếp tục xã hội hoá về tổ chức bán đấu giá tài sản, Nghị định xác định rõ hơn các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Hiện nay, trong cả nước đã có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản ở 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do UBND tỉnh thành lập và 104 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Ngoài các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện được thành lập để thực hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu và Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Với quy định rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản một cách tràn lan ở các địa phương. Tăng mức tiền đặt trước Nghị định quy định, người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọc quá nhỏ dẫn đến bỏ cuộc. Vì vậy, Nghị định nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn bảo đảm phù hợp với thực tiễn của từng địa phương. Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản Nghị định 05 quy định trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm. Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá. Tuy nhiên, quy định này đã bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch. Ngoài ra, khả năng cuộc bán đấu giá không thành là rất cao vì người trả giá liền kề có thể không đồng ý mua. Do đó, Nghị định mới đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn đối với người từ chối mua và hạn chế sự thông đồng giữa một số người tham gia đấu giá. Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả khoản tiền đặt trước và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá. Đồng thời, tài sản chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua. Quy định như trên sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người có tài sản, không làm giảm giá trị của tài sản bán đấu giá và bảo đảm cuộc bán đấu giá thành. Kết luận Bán đấu giá tài sản là một hoạt động ngày cảng trở nên phổ biến, góp phần đem lại nguồn lợi cho đất nước. Việc có những văn bản qui phạm thống nhất, chặt chẽ qui định việc bán đấu giá tài sản không chỉ góp phần phát huy điểm lợi của bán đấu giá tài sản mà còn củng cố một niềm tin vào hành lang pháp lý của Nhà nước, đồng thời cũng dần hạn chế những mặt bất cập của nó. Việc tìm hiểu bán đấu giá tài sản theo qui định pháp luật hiện hành cùng những vấn đề lý luận và thực tiễn xoay quanh là cần thiết, không chỉ mở mang thêm kiến thức cho bản thân người tìm hiểu mà từ đó còn thúc đẩy họ suy nghĩ và đóng góp để hoàn thiện cơ chế quản lý bán đấu giá tài sản.
Xem thêm

15 Đọc thêm

Đề cương ôn tập môn PHÁP LUẬT đất ĐAI

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP MÔN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Câu 1: Khái niệm Pháp luật đất đai. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai. Cơ sở làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai. a. Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam là tổng hợp các quuy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu , sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai nhằm sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao phù hợp với lợi ích của nhà nước và người sử dụng đất. b. Các nguyên tắc cơ bản củ pháp luật đất đai. Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nhà nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai. Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Vì vậy, Nhà nước cũng có chức năng thống nhất quản lý về đất đai. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nn có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý đất đai đảm bảo đất đai được quản lý thống nhất, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phục vụ hiệu quả cho triển kinh tế xã hội. Việc thống nhất quản lý đất đai của nhà nước được thực hiện trên các phương diện: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất;quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm Tại điều 6 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiết kiệm có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Sử dụng đất một cách hợp lý là sử dụng thích hợp với tính chất của từng loại đất, phù hợp với yêu cầu chung của xã hội. Muốn vậy phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì đất đai là nguồn tài nguyên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất của con người không ngừng tăng lên. Đây là vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính chất toàn cầu. Bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp Trong những năm gần đây, sự phát triển kinh tế đi đôi với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã làm cho quỹ đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp trong khi đó nước ta là một nước thuần nông với khoảng 70% dân số hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Nếu không quy định về việc sử dụng và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp thì tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân sẽ không được đảm bảo. Trong tình hình hiện nay với tốc độ đo thị hóa ngày càng cao diễn ra trên địa bàn cả nước đang ngày càng làm cho quỹ đất nông nghiệp trên địa bàn bị thu hẹp dần. Trước tình hình đó nhà nước ta đã ra nhiều văn bản để hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp sang vào sử dụng các mục đích khác. Cải tạo và bồi bổ đất. Đất dai tự nhiên dưới bàn tay lao động và sáng tạo của con người sẽ tạo ra những sản phẩm quan trọng trong đời sống và mảnh đất đó thực sự có giá trị. Nếu một mảnh đất không có lao động kết tinh của con người thì mảnh đất đó là hoang hoá không có giá trị. Tuy nhiên, đất đai có đời sống sinh học riêng của nó. Nếu con người tác động với thái độ làm chủ, vừa biết khai thác, vừa cải tạo nó thì đất đai luôn mang lại hiệu quả kết tinh trong sản phẩm lao động của con người. Ngược lại, nếu con người bạc đãi thiên nhiên, tác dộng vào nó với một thái độ vô ơn, thiếu ý thức thì kết quả mang lại cho chúng ta nhiều tiêu cực. Vì vậy, việc giữ gìn báo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai thác nhưng cũng thường xuyên cải tạo và bổi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và lợi ích lâu dài. Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư công của, làm tăng khả năng sinh lợi của đất. Các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ bắt buộc phải cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu mỡ của đất, hạn chế khả năng đất bị rửa trôi, bạc màu do thiên tai gây ra ở mức thấp nhất. Nghiêm cấm các hành vi hủy hoại đất đai, làm đất bạc màu,… c. Cơ sở làm phát sinh QHPL đất đai bao gồm Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. d. Cơ sở làm thay đổi bao gồm Các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, để thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất. e. Cơ sở làm chấm dứt QHPL đất đai Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp nhà nước sử dụng đất vào các mục đích khác hoặc phát hiện thấy người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai đến mức bị thu hồi. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất Cá nhân chết mà không có người thừa kế hợp pháp Đất đã hết thời hạn sử dụng đất.
Xem thêm

37 Đọc thêm

BẤT ĐỘNG SẢN, ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA CỦA VIỆC PHÂN CHIA TÀI SẢN THÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỘNG SẢN

BẤT ĐỘNG SẢN, ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA CỦA VIỆC PHÂN CHIA TÀI SẢN THÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỘNG SẢN

LỜI MỞ ĐẦUTài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Tài sản tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng phong phú và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác nhau do đó cần thiết phải có một cơ chế pháp lí điều chỉnh riêng. Vì vậy, việc phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong hoạt động lập pháp, mà còn trong thực tiễn áp dụng pháp luật. BLDS năm 2005 phân loại tài sản theo nhiều cách khác nhau: động sản – bất động sản, tài sản hữu hình – tài sản vô hình, tài sản chung – tài sản riêng... Song, cách phân loại cơ bản và phổ biến trong pháp luật của hầu hết các nước là phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cách phân loại này được áp dụng cho tất cả các nguồn của cải. Bài viết này tập trung đề cập đến cách phân loại tài sản thành Bất động sản và động sản và ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng pháp luật vào thực tiễn.NỘI DUNGI Khái niệm động sản và bất động sảnTrước khi đi vào tìm hiểu về khái niệm động sản và bất động sản, ta cần phải đi từ khái niệm Tài sản. Thuật ngữ tài sản có thể được hiểu trên hai phương diện:+ Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới dạng cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc như giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền…hiểu theo nghĩa thông thường rộng hơn thì tài sản là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”. Với nghĩa này tài sản luôn gắn với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định. Do đó quan niệm về tài sản cũng thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó.+ Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng để mang lại lợi ích. Của cải là một khái niệm luôn luôn có sự biến đổi về giá trị vật chất và được pháp luật qui định về chế độ pháp lý đối với nó.Luật Dân sự Việt Nam thừa nhận tài sản theo nghĩa rộng, theo đó, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản trên các vật đó. Mặc dù không đưa ra định nghĩa về tài sản nhưng Điều 163 BLDS năm 2005 xác định tài sản bao gồm vật, tiền, các giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Để phân biệt động sản – bất động sản Bộ luật Dân sự đã dùng phương pháp loại trừ để xác định một tài sản là động sản hay bất động sản. Tức là quy định cụ thể về bất động sản và loại trừ những gì là bất động sản thì còn lại chính là động sản. Cụ thể tại Điều 174 BLDS năm 2005 quy định như sau:“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a. Đất đai;b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Việc phân biệt động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên tính chất vật lý không di dời được về mặt cơ học và giá trị kinh tế. Theo qui định tại khoản 1 Điều 174 BLDS, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây:Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất.Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và gây hư hỏng nếu tách rời khỏi đất đều được coi là bất động sản. Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào tường, trần một cách kiên cố.Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 BLDS đã quy định “…bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định”. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản theo Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy, bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai.Dựa vào khoản 2 điều 174 “Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”, có thể thấy, những vật còn lại, vật không cô định trên đất (bán, ghế, xe máy, ô tô, điện thoại,…); vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm,…) hoặc đã bị tách rời khỏi đất (lúa đã gặt, quả đã hái, khoáng sản đã khai thác,…) thì là động sản.
Xem thêm

20 Đọc thêm

Báo cóa thực tập: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ VIỆT DÂN, HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

BÁO CÓA THỰC TẬP: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ VIỆT DÂN, HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

MỤC LỤC MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU 3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 4 TẠI XÃ VIỆT DÂN, HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, 4 TỈNH QUẢNG NINH 4 I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN XÃ HỘI VÀ MÔI TRƯỜNG 4 1. Vị trí địa lý 4 2. Địa hình, địa mạo 4 3. Nguồn tài nguyên 5 4. Đánh giá chung kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 7 4.1 Những mặt được: 7 4.2 Những mặt tồn tại: 7 II. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ TẠI ĐỊA PHƯƠNG ĐANG THỰC HIỆN 8 III. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG CÁC LOẠI ĐẤT : 9 1. Hiện trạng sử dụng đất 9 2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai 10 2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 10 2.2. Công tác hoàn thiện địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 10 2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất 11 2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 12 2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 15 2.6. Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 2.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 20 2.8. Quản lý tài chính về đất đai 21 2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 21 2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 23 2.11. Thanh tra, kiểm tra việc tranh chấp các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 24 2.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 24 2.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 26 IV. ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ VIỆT DÂN 27 1. Đánh giá chung công tác quản lý nhà nước về đất đai 27 2. Đề xuất một số giải pháp 28 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 30 I. KẾT LUẬN 30 II. ĐỀ NGHỊ 31
Xem thêm

30 Đọc thêm

Cùng chủ đề